GrupoAIS Impacto de Basilea III en el negocio hipotecario

Group

IMPACTO DE BASILEA III EN
EL NEGOCIO HIPOTECARIO
Ramon Trias i Capella
Presidente y director general de AIS
rtrias@ais-int.com

José Manuel Aguirre
Director comercial de AIS
jmanuel.aguirre@ais-int.com

Miami, 5 de abril de 2011
© AIS

Programa Group

Evolución del tratamiento regulatorio del crédito hipotecario

Balance entre solvencia y crecimiento

Seguimiento del valor de los inmuebles en garantía

Marketing inmobiliario para garantías hipotecarias recuperadas

Experiencias recientes en España

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© AIS

Group

EVOLUCIÓN DEL TRATAMIENTO
REGULATORIO DEL CRÉDITO
HIPOTECARIO

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© AIS

Evolución del tratamiento regulatorio del crédito Group

En España se implantó en 2008
hipotecario Otros países por implantar

Acuerdo de Acuerdo de
“Basilea III”
Basilea I Basilea II
Julio 1988 Junio 2004 Diciembre 2010

• Actualización más sofisticada
Concepto

• Mejora de la calidad,
• Texto inspirador de la incorporando nuevas tendencias coherencia y transparencia
normativa que regula el capital en la medición y seguimiento de de los instrumentos que se
mínimo. distintas clases de riesgo computan como capital,
definiendo y endureciendo
• Focalización en una única • Más énfasis en metodologías los criterios que ha de
medida de riesgo internas, revisión de la supervisión
Características

cumplir el capital de mayor
y disciplina de mercado calidad.
• Ratio de apalancamiento
• Talla única para todos • Más flexibilidad, menú de
como medida
aproximaciones, incentivos a una
complementaria a la ratio de
mejor concepción y gestión de
solvencia de Basilea II.
riesgo
• Colchón de capital
• Pocos parámetros generales • Mayor sensibilidad al riesgo • Ratios de Liquidez

La nueva propuesta del
NACB ofrece más
posibilidades para la
gestión del riesgo
(dificultad y oportunidad!) 4
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Evolución del tratamiento regulatorio del crédito Group

hipotecario. Motivos del cambio

Basilea I Basilea II
• Pilar I: RRPP mínimos
• Efecto moral-hazard
• El modelo de VASICEK:
• modificación del 1996 en Riesgo de • Unifactorial
Mercado
• La granularidad de las
• entre riesgo de crédito y riesgo de carteras
mercado (titulaciones sobre todo) • Computo de correlaciones pobre
• desajustes entre capital regulatorio • Normas sobre titulización
y riesgo real en muchas inversiones • Pilar II: Supervisión
• La concentración
• El riesgo sistémico
• Pilar III: Disciplina de mercado

Normas de contabilidad y valoración
• Sesgo entre valor nominal menos provisiones y realidad, en créditos
• Tasaciones (avalúos) y valoraciones sesgadas, no revisables
obligatoriamente hasta recientemente en UE.
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Capital para Basilea II. Hipotecario y minorista Group

Modelo estandar: Modelo avanzado:
- Hipotecario: de 50% (Basel I) - PD media del ciclo
a 35%/50%
- LGD bajo condiciones de Downturn
- Minoristas: de 100% (Basel I)
a 75%
- Empresas: 100% o según
rating.

Estándar Básico/Avanzado

Segmentos
Scoring Proactivo Rating
CRM

RWA PD LGD %EAD

Porcentaje de M
Ponderación
Comerciales Residenciales

Cobertura
hasta 80% 35%
de 80% hasta 95% 100%
Más de 95% 150%
hasta 80% 50%
RWA
Más de 80% 150%

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Basilea III Group

“Muchos de los países que han adoptado Basilea II lo han hecho en 2008 o más
tarde. Así pues, ésta no fue una crisis de Basilea II.”
N. Welling, Presidente del Comité de Supervisión Bancaria de Basilea, 22-9-2010

“Basilea III supone un refuerzo fundamental y en algunos casos un cambio radical,
de las normas internacionales de capital. Junto con la introducción de un estándar de
liquidez internacional, las nuevas normas de capital conforman el núcleo del plan de
reforma del sistema financiero mundial (…).
A riesgo de simplificar en exceso, me gustaría enfatizar que la implementación de
Basilea III implicará:
(1) mejorar considerablemente la calidad del capital bancario;
(2) elevar de forma significativa el nivel exigido de capital;
(3) reducir el riesgo sistémico; y
(4) conceder suficiente tiempo para una transición suave hacia el nuevo régimen.”

J. Caruana, Director General del BIS, 15-9-2010
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Basilea III. Conceptos Group

El capital regulatorio en BIS III está formado por dos elementos:

Tier 1 Tier 2

• Capital de mayor calidad o • Financiaciones
Common Equity: subordinadas frente a
• acciones ordinarias (o su depositantes, acreedores
equivalente para las generales
compañías que no son
sociedades anónimas) • Exceso de provisiones
• beneficios retenidos genéricas respecto pérdida
(reservas), a los que se esperada
aplican determinados
ajustes.
• Elementos adicionales de
Tier 1 (instrumentos
híbridos, como algunas
participaciones preferentes).

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¿Qué novedades introduce Basilea III? Group

Capital Liquidez

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Capital Liquidez
Novedades Basilea III: Capital (I) Group

1. Mejora de la calidad, coherencia y transparencia de los instrumentos
que se computan como capital, definiendo y endureciendo los criterios
que ha de cumplir el capital de mayor calidad (el capital básico).
Mejor calidad supone mayor capacidad de absorber pérdidas
Definición de capital básico es más estricta: el 2% de capital actual,
representa el 1% con la nueva definición.
Aumento del capital básico hasta el 4,5% (antes 2%)
Aumento del capital Tier 1 hasta el 6% (antes 4%)

2. Mejora de la captación de riesgos. Entre otros, se refuerzan las
exigencias de capital por riesgo de contraparte y se aumentan los
incentivos para que las exposiciones en derivados OTC se compensen
en entidades de contrapartida central.

3. Introducción de una ratio de apalancamiento como medida
complementaria a la ratio de solvencia de Basilea II.
Ayudará a evitar la excesiva acumulación de apalancamiento del sistema
Relación entre capital Nivel 1 y activos totales del banco no ponderados
por riesgo, más las exposiciones fuera de balance>= 3% (monitoreo hasta
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2013). 10

Capital Liquidez
Novedades Basilea III: Capital (II) Group

4. Introducción de una serie de medidas para reducir la prociclicidad. Se
propone que las entidades tengan un colchón de capital que se
constituya con cargo a beneficios no distribuidos y que pueda ser
utilizado en momentos de estrés.
2,5% de capital ordinario

5. Además, se está diseñando el establecimiento de un colchón
adicional anticíclico. Este capital se dotará cuando las autoridades
nacionales consideren que el crecimiento crediticio agregado está
agravando el riesgo sistémico , y se liberará en las fases bajistas del
ciclo.
Se reducirá el riesgo de que el crédito disponible pueda verse restringido
por los requerimientos del capital regulatorio.

6. Finalmente, se propone la dotación de provisiones contables
basadas en pérdidas esperadas.

7. Se están estudiado medidas para afrontar el riesgo sistémico, ej. que
las autoridades nacionales apliquen recargo de capital sistémico a las
instituciones de importancia sistémica (SIFIs) 11
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Capital Liquidez
Novedades Basilea III: Liquidez Group

Ratio de corto plazo (Liquidity Coverage Ratio). El objetivo es que
las entidades cuenten con activos muy líquidos que cubran las
necesidades de liquidez en una posible situación de estrés durante un
periodo de supervivencia de 1 mes. El documento considera que son
“activos altamente líquidos” el efectivo y los títulos de deuda pública.
Se definen las necesidades de liquidez a cubrir como el 100% del flujo
de caja neto estresado bajo un escenario común preestablecido.

Ratio de largo plazo: (Net Stable Funding). Es de carácter más
estructural, y su objetivo es cubrir con fuentes de financiación estables
las necesidades de liquidez de la entidad, con el propósito fundamental
de que el activo a largo plazo no sea financiado a corto plazo.

12
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De Basilea II a Basilea III. Group

Calibrado de marco de capital.

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Basilea III. Group

Calendario de aplicación.

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Group

BALANCE ENTRE SOLVENCIA Y
CRECIMIENTO

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Balance entre solvencia y crecimiento Group

Difícil de encontrar el punto optimo entre exigir más capital para ganar
solvencia y el efecto negativo que tiene como multiplicador la
restricción de créditos.

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Balance entre solvencia y crecimiento Group

La mayor presión sobre las entidades financieras establecidas puede
provocar un aumento de la desintermediación y una reconsideración
de la estructuración de activos (asset allocation).
El endurecimiento sólo en ratios de capital puede no ser suficiente:
- Medidas de prevención de la creación de burbujas (control de riesgo
sistémico). Plafones de crédito o normas ad-hoc para reorientar excesos en
la concentración y/o en la calidad de riesgo.
- Plataformas de coordinación entre el Ministerio de Economía y el Banco
Central.

No olvidar que la economía monetaria debería ir absolutamente pareja
a la economía real.
Implementación de modelos internos con una orientación más realista
que científica.

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Posibles consecuencias de Basilea III Group

Positivas Negativas
• Disminución del crédito
- frena incremento PIB
• Mejora en la solvencia • Aumento del precio del
crédito
• Mejor control riesgo
sistémico y del ciclo • Disminución de
rentabilidad de capital -
• Mayor intervención del Prima la
supervisor desintermediación
• Mayor dependencia de
las fuentes de fondos

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Impacto sobre los requerimientos de capital Group

QIS Dec. 2010

- Group of Governors and Heads of Supervision (GHOS),
- 263 banks out of 23 countries. Group I 91, Group II 156.
- Group 1 banks are those that have Tier 1 capital in excess of €3 billion, are
well diversified, and are internationally active. All other banks are
considered Group 2 banks.

Mexico 3 en el Grupo II
España 2 en el Grupo I y 5 en el Grupo II
Estados Unidos 13 del Grupo I

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Estimated overall CET1 shortfall, participating
Group 1 and Group 2 banks, in € billions
Group 1 banks Group 2 banks

Number of banks 87 136

CET1 shortfall – 4.5% 165 8

CET1 shortfall – 7.0% 577 25
(2019)

The shortfall is calculated as the sum across
individual banks where a shortfall is observed.
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Capital impact of new definition of capital, in percent

Number Changes Change Change Change
of banks on RWA in CET1 in Tier I in Capital
capital Capital Total
Group I 87 7.3 -41.3 -30.2 -26.8

Group II 136 3.2 -24.7 -14.1 -16.6

Changes in the eligible capital

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Impacto sobre la economía Group

Slovik, P. and B. Cournède (2011), de la OECD han
desarrolado un método de estimación:

Impacto de B III en las tasas de interes de los
créditos
Elasticidad tasa de interés vs. PIB
Impacto resultante sobre los crecimientos del PIB
como consecuencia

En media, opinan que tendrá un efecto medio de una
caída de -0.16% con casos más acentuados al
desagregar. En el agregado europeo, el 0,23% media
annual en cinco años.
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Impacto sobre la economía Group

Macroeconomic impact of 2019 Basel III capital requirements. (percent points)

GDP level GDP
growth
Year 1 Year 2 Year 3 Year 4 Year 5 annual

United -0.05 -0.20 -0.34 -0.49 -0.59 -0.12
States
Euro area 0.00 -0.13 -0.51 -0.76 -1.14 -0.23

Japan 0.00 -0.12 -0.18 -0.41 -0.47 -0.09

Average -0.02 -0.16 -0.38 -0.58 -0.79 -0.16
(GDP
weighted)

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Posibles consecuencias de Basilea III Group

Ejemplo de incidencia en el coste

Préstamos hipotecarios, tasa de interés variable
Los componentes del coste son: precio del fondeo, coste de la mora, coste operativo,
retribución a capital (frecuentemente se observa una retribución del capital respecto al resto
de costes de un 30%).
BIS II BIS III España 2011 España 2011
2019 condicionado
Retribución deseada 15% 15% 15% 15%
%core capital 2% 4,5% 8% 10%
%coef. Hipot 35% 35% 35% 35%
Capital necesario 0,70% 1,58% 2,80% 3,50%

Componente tasa
interés (retrib. capital) 0,11% 0,24% 0,42% 0,53%
Componente tasa interés (retrib. capital)

0,60%

0,50%

0,40%

0,30%

0,20%

0,10%

0,00%
2019 condicionado

BIS II BIS III España 2011 España 2011
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Un caso para estudio: Banco de España después de Group

la crisis

Fuente: Banco de España

Real Decreto del 21 de Febrero del 2011: Reforzamiento del Sector Financiero

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El efecto de Basilea III sobre Credit Allocation Group

Activo Tier1-Core Capital 9
Tesoreria, Dep BC. 23
Tier 1 15
Créditos 240
Hipotecas 140
Tier2 23
RWA 140x.35+100x.75 124
Pymes 100
263 B II core cap 2%RWA 2.48
Pasivo y Neto B II Tier 1 4%RWA 4.96
Depositos 90 B II Tier 2 8%RWA 9.92
Largo plazo 150
BIII core cap 7%RWA 8.68
Suplemento Tier 2 8
BIII Tier 1 8.5%RWA 10.54
Suplemento Tier 1 6
Tier 1 Core Capital 9 BIII Tier 2 10.5%RWA 13.02
263 BIII apal.Tier1 3%Cred 7.2
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M = Hipotecas LTV < 80 % SHL = Cash Flow Neto
CB = Capital básico : Equity Tier 1 FDE = Fondos Disp Finan Estable
C1 = Capital Tier1 IRFE = Imp requerido Finan Estable
CT = Capital Total lcr = liquidity coverage ratio
CR = Créditos a desarrolladores de obra ( pymes) nscr = net stable coverage ratio
AL = Activos Líquidos ap = % apalancamiento
rc = ratio cook

Basilea II Basilea III

CB[BII ] ≥ (0.35M + 0.75CR) * 0.02 CB ≥ (0.35M + 0.75CR) * 0.07 C1
C1[BII ] ≥ (0.35M + 0.75CR) * 0.04 C1 ≥ (0.35M + 0.75CR) * 0.085 0.03 ≤ ap =
M + CR
CT [BII ] ≥ (0.35M + 0.75CR) * 0.08 CT ≥ (0.35M + 0.75CR) * 0.105 cash + depBC
lcr = ≥1
aprox para goup II del QIS 2010 aprox para goup II del QIS 2010 max(out − in,0.25 * out )
CT [BII ] ≅ CT [BI ] CB ≅ 0.5 CB[BII ] CT + liabilitiesLong
C1 ≅ 0,75 C1[BII ]
nscr = ≥1
0.65M + 0.85 * CR
CT ≅ CT [BII ]

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pymes
pymes

200

150 200
Pymes Basilea II
100 150

50 100

50
25 50 75 100 125 150
Hipo Basilea II hipotecas
25 50 75 100 125 150

hipotecas
pymes

200
La rentabilidad relativa,
150 la actual estructura del
100
capital y la presión
Pymes Basilea III
regulatoria marcan la
50
nueva posición de los
25 50 75 100 125 150
activos.
Hipo Basilea II hipotecas
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Nueva normativa en USA: DODD Frank Group

Ley aprobada en USA el 21 Julio del 2010:
- la consolidación de las agencias reguladoras, la eliminación de la Carta de ahorro
nacional, y el nuevo consejo de supervisión para evaluar el riesgo sistémico;

- regulación integral de los mercados financieros, incluida una mayor transparencia de
los derivados;

- las reformas de protección del consumidor como una agencia de protección de los
consumidores y estándares uniformes para productos "plain vanilla", así como
reforzar la protección de los inversores;

- herramientas para la crisis financiera, incluyendo un "régimen de resolución" que
complementa la actual autoridad de la FDIC para permitir la liquidación ordenada de
las empresas en quiebra, y que incluya una propuesta de que la Reserva Federal
reciba la autorización del Tesoro para las extensiones de crédito en "circunstancias
poco comunes o extremas";

- diversas medidas destinadas a aumentar los estándares internacionales y la
cooperación, incluyendo en esta sección las propuestas relacionadas con la
contabilidad y refuerzo de la regulación de las agencias de calificación de crédito.

“To promote the financial stability of the United States by improving accountability and transparency in
the financial system, to end "too big to fail", to protect the American taxpayer by ending bailouts, to
protect consumers from abusive financial services practices, and for other purposes”
29
© AIS

Control de los componentes de riesgo Group

Admisión Seguimiento

Particularmente en el
caso del subprime Control de cambio de
PD
americano no se tomaron calidad histórica y
decisiones sobre los predictiva (RDF).
cálculos correctos de la
PD (Ninja).

• Revisión de valor de
En hipotecas totalmente garantías.
dependiente de la
LGD

correcta valoración de las • Gestión del recobro.
garantías y del Loan to
Value. • Gestión de los
inmuebles recuperados.

30
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Group

SEGUIMIENTO DEL VALOR DE LOS
INMUEBLES EN GARANTÍA

31
© AIS

Seguimiento del valor de los inmuebles en garantía Group

Regulación Basilea II /III

“509. Sujetos al cumplimiento de la definición anterior, CRE y RRE podrán ser
reconocidos como colateral de créditos frente a empresas solamente si
satisfacen los siguientes requisitos operativos: (..)
Valoraciones frecuentes: cabe esperar que el banco lleve a cabo un
seguimiento del valor del colateral con cierta frecuencia, al menos con una
periodicidad anual. Se recomienda un seguimiento más frecuente cuando las
condiciones del mercado sean inestables. Los métodos estadísticos de
valoración (con referencia a índices del precio de la vivienda, muestreos, etc.)
podrán utilizarse para actualizar las estimaciones o para identificar el colateral
cuyo valor haya disminuido y precise unanueva valoración. La propiedad deberá
ser tasada por un profesional cualificadocuando la información disponible
sugiera que su valor puede haberse reducido de forma significativa con
respecto a los precios generales del mercado o cuando tenga lugar algún
evento crediticio, como un incumplimiento.”
“Convergencia internacional de medidas y normas de capital”
Marco revisado
Versión integral
Este documento es una compilación del Marco Basilea II de junio de 2004, los componentes del Acuerdo de 1988 que no se revisaron
durante el proceso de Basilea II, la Enmienda de 1996 al Acuerdo de Capital para Incorporar Riesgos de Mercado, y el informe
de 2005 sobre la Aplicación de Basilea II a las actividades de negociación y el Tratamiento de los efectos del doble
incumplimiento. No se ha añadido ningún elemento nuevo.
Junio de 2006
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Seguimiento del valor de los inmuebles en garantía Group

Regulación Basilea II /III

EJEMPLO: Hipoteca de 240.000 €, con inmueble residencial valorado en
300.000€. El LTV es de 80% al inicio del préstamo. El capital requerido al inicio,
según el método aplicado, es el siguiente:

Capital requerido
Método Requisitos RWA Inicio préstamo

Método estándar No cumple ninguno 100% 19.200 €
Método estándar Cartera minorista 75% 14.400 €
Método estándar Cumple todos los requisitos 35% 6.720 €

Avanzado (PD=4%, LGD=30%) Cumple todos los requisitos 104% 19.997 €

Avanzado (PD=2%, LGD=20%) Cumple todos los requisitos 45,7% 8.768 €

Avanzado (PD=1,6%, LGD=10%) Cumple todos los requisitos 19,9% 3.827 €

Si la hipoteca es a 20 años (240 meses) y el inmueble disminuyera de valor (↓5% o ↓10% o ↓15%)
después del mes 12 de la concesión, se superaría el LTV=80% en algunos meses del préstamo, y por
tanto pasaría a RWA=75% en esos meses:
Si ↓5%: LTV>80% del mes 13 al mes 20 de la hipoteca.
Si ↓10% : LTV>80% del mes 13 al mes 37 de la hipoteca.
Si ↓15% : LTV>80% del mes 13 al mes 54 de la hipoteca.

© AIS
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Seguimiento del valor de los inmuebles en garantía. Group

Métodos tradicionales y AVM

La tasación de inmuebles presencial y detallada, obligatoria en
diferentes transacciones financieras, implica costes y otros recursos en
tal medida que hace inviable su uso en el seguimiento y control de su
evolución o en la valoración previa.

La aplicación de métodos estadísticos que combinen la información
inicial con información actualizada accesible para extraer la relación
entre este conjunto de información y el valor del inmueble es el objetivo
de los modelos conocidos como AVM (Automated Valuation Models).

Su interés está creciendo rápidamente, tanto por la presión del
regulador como por su aplicación en gestión de riesgo .

34
© AIS

¿De qué depende el valor de un inmueble? Group

Inmueble Terreno, uso, entorno
Edificio

Localidad Coyuntura económica
Mercado inmobiliario

35
© AIS

¿De qué depende el valor de un inmueble? Group

Inmueble: M2, altura del piso, antigüedad de interior (reformado?), iluminación,
vistas, ventilación, ruidos (interior/exterior), número de dormitorios, número de
baños, calefacción, aire acondicionado, carpintería, parqué, trastero, etc.
Edificio: Antigüedad, número de pisos, ascensor, portería, aparcamiento
propio, piscina y otros, calidad de obra, estado actual, etc.
Terreno: Pavimentación, abastecimiento de agua, gas y electricidad, alumbrado
público, etc.
Uso: Alquiler, 1ª ó 2ª residencia.
Entorno: Antigüedad dominante de edificios, grado de consolidación,
infraestructuras, comunicaciones, transporte público, aparcamiento, nivel
económico, calidad de construcción, ocupación, equipamientos públicos, etc.
Localidad: Población, crecimiento de población, distancia de capital de
provincia, etc.
Mercado inmobiliario: Construcción de vivienda nueva, crecimiento
demográfico, adquisición de vivienda por parte de extranjeros (zonas turísticas).
Coyuntura económica: Inflación, crecimiento de precios inmuebles de la
zona, tipos de interés, crecimiento económico, paro, etc.
36
© AIS

Alternativas de modelización Group

Descripción Ventajas Inconvenientes

• Son los ingresos de ventas • Permite tener en cuenta en • Depende demasiado de la
menos los costes de el coste la duración de la prima de riesgo utilizada
Método construcción, actualizado al construcción y la duración • Depende de la
residual momento presente de la venta calendarización de pagos y
dinámico cobros

• VAN de las rentas futuras (si • Sólo se precisan datos de • Exigen condiciones que
Método de hubiera un alquiler) alquileres de pisos pueden no cumplirse
• Inmueble como activo equivalentes • Mercado competitivo
actualiza-
financiero • Especialmente apto para • Costes implícitos
ción de locales comerciales donde
• Condición de equilibrio dada • Depende demasiado de la
rentas por arbitraje sin beneficio no hay altos volúmenes de
ventas tasa de descuento utilizada

• Cuanto costaría construir el • Fácil cómputo • Ignora evolución del
inmueble: Valor de mercado
reemplazamiento bruto y neto: • Escasez relativa en zonas
Método del
• Valor del terreno • Costes de insumos pueden
coste
• Costes construcción cambiar en el tiempo
• Gastos
• Depreciación

37
© AIS

Alternativas de modelización Group

Descripción Ventajas Inconvenientes

• Selección de inmuebles • Captura automáticamente • Atributos del entorno
cercanos comparables e atributos del entorno sin pueden cambiar
Modelo de inferencia de valor especificarlos • Insensible a cambios
‘testigos’ o • Medición de similitud en • Convincente para no repentinos de precios
compara- función de atributos ‘creyentes’ en la estadística • Imposibilidad de valorar si
bles • Antigüedad de la tasación • Posibilidad de mostrar no hay volumen suficiente
• Dentro de radio concreto testigos de casos en una zona
• Impreciso en ciudades con
tejido urbano mixto

• Estimación de valor del • Permite evaluar cualquier • Sólo valora lo que figura
inmueble a partir de sus inmueble, aunque no haya dentro de una variable del
atributos testigos suficientes modelo
Modelo
• Inmueble, edificio, entorno, • Aportación de cada • Reconversión de otras
hedónico localidad, macroeconomía componente cuantificada informaciones (i.e.
• Modelos de redes • Permite incorporar los localización) a variables
neuronales o regresión GLM testigos mediante modelos
de Econometría Espacial

• Cómputo de apreciación de • Captura automáticamente • Requiere ventas repetidas
valor de viviendas evoluciones de precios en de inmuebles para el
Modelo de • Indexación de incrementos a zonas y tipologías concretas cómputo de la indexación
indexación otros inmuebles de la zona • Altos requerimientos de
• Actualización sólo por datos
indexación • Imposibilidad de tasar si no
hay volumen suficiente 38
© AIS

Descripción de la operativa de explotación de AVM Group

• Valoraciones
• Localización
• Nivel socioeconómico
• Características del
Datos internos inmueble y del edificio
Datos externos • Tamaño de municipio
(entorno, localidad, • Distancia del centro
(inmueble, edificio, terreno) • Históricos para
• Comunicaciones
construcción macroeconomía) • Servicios próximos
• Datos frescos para
(públicos y privados)
actualización
• Zonas verdes

•Validación y depuración de
datos
• Construcción de los modelos
Modelo AVM • Estimaciones y fiabilidad
• Mantenimiento de modelos en
el tiempo
• Control de calidad de
resultados

• Aplicaciones tecnológicas
para la explotación
Plataforma • Construcción y
tecnológica mantenimiento

•Mantenimiento de BD, los
modelos y la aplicación de
Gestión y valoración masiva
• Elaboración de informes
mantenimiento
© AIS
37

Ejemplo valoración on-line Group

Estimación de Valor Auditada - VALIA
© AIS
Automático, con revisión por parte de un técnico. 40
.

Group

MARKETING INMOBILIARIO PARA
GARANTÍAS HIPOTECARIAS
RECUPERADAS

41
© AIS

Marketing inmobiliario para garantías inmobiliarias Group

recuperadas

Necesidad actual que tienen las entidades financieras en casos
como el español con la cartera de inmuebles recuperadas:

1. Determinación de valores / precios de los inmuebles

2. Definición de perfiles de demanda de los compradores de
inmuebles

3. Determinación del mercado potencial de los compradores

42
© AIS

Marketing inmobiliario para garantías inmobiliarias Group

recuperadas

Diseño BBDD de almacenamiento, armonización y explotación de información de las carteras
A
inmobiliarias susceptibles de ser colocadas en el mercado

Explotación BBDD entidad Cartera créditos Hipotecarios:
B
• Matriz de Origen y Destino
• Análisis Perfil Comprador / tipología de viviendas

Observatorio de Precios: Oferta
C
• Explotación de información portales inmobiliarios
• Tratamiento de información para armonización de mercados inmobiliarios

Mercados Potenciales: Ubicación de la Demanda
D
• Habits – Tipologías de Familias
• Target potencial y medición de mercados potenciales

E Aplicaciones de Negocio – Gestión Cartera Inmuebles
Determinación Gestión
Políticas en Comité
Precio inicial Campañas
de Precios
Inmueble comerciales

© AIS

Mapas testigos internos e Información externa Group

A C

© AIS

¿Qué es Habits®? Group

D

Habits® segmenta los hogares españoles en tipologías a partir de sus rasgos
sociodemográficos y económicos, ofreciendo una amplia gama de indicadores
económicos familiares como son ingresos, gastos, ahorro y patrimonio.

PRESENCIA Quién, Dónde y Cuántos PERFIL Cómo viven

Fuentes Habits®: Información Pública de diferentes fuentes que no contienen
las mismas unidades de información – (Tecnología AIS)
Censo (Personas y Hogares) EPF (Presupuestos Familiares) Padrones Municipales

Statistical Matching Inferencia Ecológica

Resultado BBDD Habits®: Base de Datos de todas las familias españolas
distribuidas en las 35mil Secciones Censales y su información sociodemográfica
y económica Ciudad de Barcelona
(Secciones censales)
Modelo de distancias y centros de gravedad libres (k-means)
Máxima homogeneidad interna y máxima heterogeneidad entre segmentos

Segmento
clasificado
D. aparte
A. B. R.
E. C. Pensionistas Inmigrantes
DINK Con Con jóvenes en hogares
Con niños
clase alta adolescentes clase alta activos
clase alta
clase alta clase alta
L.
1-2 Pensionistas
clase alta
M.
( NIVEL DE ESTUDIOS Y

Solitarios entre 35 y 65
Distribución Tipologías
POSICIÓN LABORAL)
CLASE SOCIAL

J. N.
Hogares nueva Amas de casa y estudiantes 11% 0% 5%
creación
con 1 sueldo
5% 15%
O.
Desempleados

11%

I. H. F. G. K. P.
Pensionistas 2 Pensionistas
Q.
DINK Con niños Con adolescentes Con/sin jóvenes 1 Pensionista
en hogares clase baja 2% meny s de 120
clase baja clase baja clase baja clase baja clase baja
activos 19% 120 - 150
clase baja
150 - 180
180 - 200
200 - 230
35 45 55 65
22% 10% 230 - 250
EDAD DEL SUSTENTADOR PRINCIPAL / AGE 250 - 280
280 - 300
més de 300

Nota: Las letras asignadas a los segmentos siguen el orden definido por el nivel medio de renta familiar neta (después de impuestos).
© AIS

BI aplicado a comercialización de Cartera Inmobiliaria
Group

D Soporte a la comercialización de la cartera
- Identificación target, cuantificación mercado potencial y localización de
compradores potenciales de las unidades de vivienda.
- Apoyo en las estrategias de colocación (estrategias de comunicación y
comercialización adaptadas al target)

Ciudad de Barcelona
Estrategia (Secciones censales)
Modelo de distancias y centros de gravedad libres (k-means)
Máxima homogeneidad interna y máxima heterogeneidad entre segmentos comercial basada
E. C. A.
Con
B.
D.
Pensionistas
Segmento
clasificado
aparte
R.
Inmigrantes
en Geomarketing
DINK Con jóvenes en hogares
Con niños
clase alta adolescentes clase alta activos
clase alta
clase alta clase alta
L.
1-2 Pensionistas
clase alta
M.
( NIVEL DE ESTUDIOS Y

Solitarios entre 35 y 65
Distribución Tipologías
POSICIÓN LABORAL)
CLASE SOCIAL

J. N.
Hogares nueva Amas de casa y estudiantes 11% 0% 5%
creación
con 1 sueldo
5% 15%
O.
Desempleados

11%

I. H. F. G. K. P.
Pensionistas 2 Pensionistas
Q.
DINK Con niños Con adolescentes Con/sin jóvenes 1 Pensionista
clase baja clase baja clase baja clase baja
en hogares clase baja 2% meny s de 120
activos clase baja 19% 120 - 150
clase baja
150 - 180
180 - 200
200 - 230
35 45 55 65
22% 10% 230 - 250
EDAD DEL SUSTENTADOR PRINCIPAL / AGE 250 - 280
280 - 300
més de 300

Nota: Las letras asignadas a los segmentos siguen el orden definido por el nivel medio de renta familiar neta (después de impuestos).

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La Muela
Identificación de los inmuebles Group

DATOS IMPORTANTES (obligatorios)
DATOS ÚTILES (recomendables)
DIRECCIÓN LA MUELA
ASCENSOR SI
CALLE PATAGONIA S/N
CALEFACCIÓN SI
NÚMERO U.E.-15 4Y5
AIRE ACONDICIONADO PRE-INSTALACION
CODIGO POSTAL 50.196
GARAJE ASOCIADO SI
SUPERFICIE ÚTIL TOTAL 13.126,62
TRASTERO ASOCIADO SI
SUPERFICIE CONSTRUIDA TOTAL 17.139,02
TERRAZA SI
AÑO CONSTRUCCION 2.009
PISCINA SI
TIPO EDIFICIO 8 BLOQUES COLECTIVA Y 6 PAREADOS
PISTA DE TENIS NO
ESTADO DEL EDIFICIO OBRA NUEVA
PISTA DE PADEL NO
VALOR DE TASACION 29.096.804,91
JUEGOS INFANTILES SI
FECHA DE LA TASACION 25/06/09 (SIN ACTUALIZACION DE 2007)
PISTA POLIDEPORTIVA NO
VALOR EN OFERTA
TIPOLOGIA DE LAS VIVIENDAS 96 COLETIVAS Y 6 PAREADOS
ÚLTIMO CAMBIO DE LA TASACION

DATOS OPCIONALES (recomnedables)
REFERENCIA CATASTRAL
DISTRITO (SECCIÓN CENSAL)
GEOPOSICIÓN
TIPO DE LA ZONA URBANO
VPO NO
ALTURAS DEL EDIFICIO 4
SUPERFICIE DE LA PARCELA 7.277,33

A 25 minutos de Zaragoza
4.928 habitantes 2009

La Muela cuenta con dos secciones censales:
5018201002, que se corresponde con el centro
del municipio, la zona más poblada, y
5018201001 que aglutina el resto del municipio
© AIS
47

La Muela
Identificación del mercado - Edad Group

Evolución habitantes La Muela
Vemos que a lo largo de los últimos 4
0-4
años el crecimiento en términos
1200 05-14
absolutos ha sido siempre positivo en
1000 15-24
todos los grupos de edad
800 25-34 Se señalado como importantes aquellos
600 35-44 grupos que presentan a la vez que
400 45-54 crecimientos positivos, son los grupos
200 55-64 con mayor porcentaje de población
0 65-74 - Personas de 25-34 años
2006 2007 2008 2009
y más 75 - Niños de 0 a 14 años
AÑO 06 a 07 07 a 08 08 a 09
TASA VARIACION ANUAL EDAD 11% 11% 12%
0-4 24% 21% 17% Crecimiento importante Todo indica que el perfil emergente son
05-14 12% 16% 15% Crecimiento importante las familias de nueva generación, con
15-24 3% 7% 5% Crecimiento moderado
25-34 21% 11% 19% Crecimiento importante niños y con adolescentes
75 y más 2% 8% 6% Crecimiento moderado

48
© AIS

La Muela
Identificación del mercado - Origen Group

Vemos que a lo largo de los últimos 4
Evolución habitantes La Muela años el crecimiento en términos
absolutos ha sido siempre positivo en
5000 Nacidos en España
todos los grupos de origen
4000 Misma CA

3000 Misma CA y Provincia Se señalado como importantes aquellos
2000 Misma CA, Provincia y Municipio grupos que presentan a la vez que
1000 Misma CA y Provincia. Distinto Municipio crecimientos positivos, son los grupos
2006 2007 2008 2009
0 Misma CA. Distinta Provincia
con mayor porcentaje de población
Distinta CA
- Nacidos en el mismo municipio
- Misma CA. Distinta provincia
Año 06 a 07 07 a 08 08 a 09
TASA VARIACION ANUAL ORIGEN 11% 11% 12%
Nacidos en España 10% 8% 10% Crecimiento moderado
Misma CA 8% 7% 10% Crecimiento moderado Destaca las personas nacidas en el
Misma Provincia 9% 8% 10% Crecimiento moderado
Mismo Municipio 5% 8% 12% Crecimiento importante
mismo municipio y como grupo
Misma Provincia. Distinto Municipio 9% 8% 9% Crecimiento moderado emergente los nacidos en otras
Misma CA. Distinta Provincia 4% 3% 7% Crecimiento importante
Distinta CA 20% 12% 10% Crecimiento moderado provincias de Aragón
Extranjero 21% 53% 28% Crecimiento moderado

© AIS 49

Localización de zonas con alta propensión Group

Potencial de Mercado por promoción La Muela
España
Aragón

Potencial Target de La Muela
Muy bajo
Bajo
Medio
Alto
Muy alto
50
© AIS

Localización de zonas con alta propensión Group

Potencial de Mercado por promoción La Muela
Aragón
Huesca

Zaragoza

Potencial Target de La Muela
Muy bajo
Bajo
Medio
Alto
Muy alto 51
© AIS

Gestión de la venta de inmuebles
Group

Targetting
PONDERACION DEL MÓDULO 20%
Ingresos netos mensuales fam. Ponderacion
TIPOLOGÍA Ponderacion
< 2.300 € 0%
A Con adolescentes alta 80%
2.300-2.500 € 75%
B Con jóvenes alta 0%
2.500-3.000 € 100%
C Con niños alta 80%
3.000-3.200 € 75%
D Semi-pensionistas alta 0%
> 3.200 € 0%
E DINK alta 0%
F Con adolescentes baja 100%
G Con jóvenes baja 0%
H Con niños baja 100%
I DINK Clase social baja 80%
J Hogares nueva creación 1 sueldo 0%
K Semi-pensionistas baja 0%
L Pensionistas alta 80%
Origen PP Ponderacion
M Solitarios 0%
Municipio 100%
N Amas de casa / estudiantes 0%
Provincia 80%
O Desempleados 0%
CCAA 60%
P Pareja de pensionistas baja 0%
Español 0%
Q Pensionistas baja 0%
Extranjero 0%
R Inmigrantes 0%

Edad PP Ponderacion
< 25 años 0%
25 - 34 años 100%
35 - 44 años 80%
45 - 54 años 0%
55 - 74 años 60%
> 74 años 0% PONDERACION DEL MÓDULO 10%
Ocupación PP Ponderacion
PONDERACION DEL MÓDULO 10% Agrícola 0%
Niños menores 15 años Ponderacion Construcción 40%
0 niños menores 15 años 0% Industria 70%
1 niños menores 15 años 80% Servicios 100%
2 o más niños menores 15 años 100% Profesiones cualificadas 100%
52
© AIS

Génesis de la burbuja inmobiliaria (USA) Group

Crisis en USA: Indice del Precio Real de las Viviendas
- Subprime, falla de las en EU y Tasa de Interes Gubernamental

calificadoras, falla de los Precio Real Casas TBills 3 meses
reguladores
1.2 10
9
1
- Politica salvamento del sector 8
7

Tasa Interés
0.8
financiero

Prec Vivi
6
0.6 5
4
- Crisis financiera y crisis de la 0.4 3
economía real (PIB ↓, Paro ↑) 0.2 2
1
0 0

Nov-88

Nov-99
Jul-92

Jul-03
Ene-87

Sep-90

May-94
Mar-96
Ene-98

Sep-01

May-05
Mar-07
Ene-09
55
© AIS

Génesis de la burbuja inmobiliaria (España) Group

Fuente: Banco de España

“El vicepresidente de la Comisión Europea y responsable de Competencia, Joaquín Almunia, ha
dicho este martes (22 de Marzo) que los problemas de las cajas de ahorro españolas no se deben
a su estructura legal ni a la falta de regulación, sino a la burbuja inmobiliaria que se desató por
la falta de mecanismos para detectar desequilibrios macroeconómicos en la UE.” (El Mundo.es)
© AIS

ESPELUZNANTE! Group

The Economist 31 marzo 2011
- Harían falta €15 billones adicionales para los nuevos requerimientos de
capital que impone el gobierno.
- €320 billones créditos a desarrolladores. El 25% terreno edificable.
(Goldman Sachs)
- Los bancos y cajas poseen €70 bn en inmuebles y suelo 50% terrenos
edificables. Provienen de garantías ejecutadas.
- €100 billones de terrenos no edificados están en el sector financiero, como
prestamistas o como propietarios

- Grupo Santander provisiona 35-40% de los terrenos recibidos en dación de
pago
- La Caixa utiliza su Obra Social para reconducir a vivienda económica
- Digerirlo todo requerirá cinco años pero hay fuertes diferencias según la
zona y el tipo de vivienda.

57
© AIS

Impacto económico en España Group

En España la compraventa de viviendas no se ha recuperado desde el 2008
después de la ruptura de la burbuja inmobiliaria. Las expectativas es que el
precio de la vivienda siga cayendo.
59
© AIS

El alcance de la crisis económica Group

El desempleo está golpeando fuerte a los países occidentales, en
especial a España.

60
© AIS

El mercado hipotecario en España: Group

Medidas aplicadas y tendencias

Solvencia entidades:
- Provisiones anticíclicas (2001)
- Implantación Basilea II en mayo
2008:
reducción del coeficiente de
capital para hipotecas
residenciales (del 50% al 35%)
- Reducción de provisiones
específicas (julio 2009)

Disminución de tipos de interés
en el 2010, perspectivas de
crecimiento en el 2011

61
© AIS



Impulsos a la economía:
- Contratación de obra pública
- Moratorias de pagos de préstamos
para los desempleados
- Ayudas al alquiler

Medidas para las entidades
financieras:
- Impulso a las fusiones y SIP’s
- Creación del FROB
- Real Decreto-Febrero 2011-
Reforzamiento sector financiero

Gestión del déficit público:
- Búsqueda de inversión árabe y China
- Presiones a comunidades autónomas
sobre el endeudamiento

62
© AIS

Normativa en España (2011) Group

Consecuencias del Real Decreto-Febrero 2011-Reforzamiento sector financiero:

10 de Marzo 2011

65
© AIS

Conclusiones Group

El riesgo sistémico en crédito hipotecario es un auténtico peligro.
Basilea II y III, así como otras medidas en manos del regulador, deben
ser tomadas muy seriamente en consideración.

Debe reforzarse la plataforma de diálogo, análisis y creación de
normativa entre el Ministerio de Economía y el Regulador Financiero
de cada país.

La tecnificación de la gestión en entidades financieras es cada vez
más imprescindible en la formación de las carteras crediticias
(admisión), en la valoración de los inmuebles, en el recobro y en la
gestión de los inmuebles recuperados.

La mayor presión sobre las entidades financieras establecidas puede
provocar un aumento de la desintermediación y una reconsideración
de la estructuración de activos (asset allocation).
67
© AIS

Bibliografía Group

Docs BIS

Basilea II: http://www.bis.org/publ/bcbs128_es.pdf (2006)
Compilación de docs de Basilea III: http://www.bis.org/list/basel3/index.htm
Capital: http://www.bis.org/publ/bcbs189.pdf (Dic 2010)
Liquidez: http://www.bis.org/publ/bcbs188.pdf (Dic 2010)
Buffer contraciclico: http://www.bis.org/publ/bcbs187.pdf (Dic 2010)
Estudio de impacto: http://www.bis.org/publ/bcbs186.pdf (Dic 2010)
Report to G-20 (2010)

Docs del Banco de España

“Riesgo liquidez Basilea” (2010)
“Real Decreto-21 Febrero 2011-Reforzamiento sector financiero”

Estudios de impacto

“Assessment of long-term economic impacta of stronger cap” (2010)
“Assessing macroeconomic impact transition to stronger cap” (2010)
Slovik, P. and B. Cournède (2011), “Macroeconomic Impact of Basel III”, OECD Economics Department
Working Papers, No. 844, OECD Publishing. doi: 10.1787/5kghwnhkkjs8-en

Notas de prensa

Comunicado de prensa del BIS del 26/7/2010
Comunicado de prensa del BIS del 12/9/2010 68
© AIS

Group

ABRIGO

Pero nunca después
me sentí tan a salvo
tan al abrigo
como cuando
empezaba
a dormirme
bajo la colcha de MUCHAS GRACIAS
retazos
y la lluvia poderosa
cantaba
sobre el techo
de zinc

Mario Benedeti
El Baquiano y los
suyos
Nombres propios
Viento del exilio Ramon Trias José Manuel Aguirre
1980-81 rtrias@ais-int.com jmanuel.aguirre@ais-int.com
69
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